Închirierea unui apartament poate aduce venituri constante și predictibile, însă doar atunci când lucrurile sunt făcute corect din punct de vedere legal. Orice pas greșit, neatenție sau necunoaștere a obligațiilor fiscale poate duce la sancțiuni serioase din partea autorităților. De aceea, e important să știi exact ce presupune închirierea legală a unui imobil, care sunt obligațiile tale și ce trebuie să faci pentru a nu avea probleme cu fiscul.
Contractul de închiriere și obligația de înregistrare
Primul pas, și probabil cel mai important, este întocmirea și semnarea unui contract de închiriere între proprietar și chiriaș. Acesta trebuie să cuprindă datele de identificare ale părților, adresa imobilului, valoarea chiriei, durata contractului, modul de plată și orice alte clauze agreate. Fără un contract scris și semnat, închirierea nu are valoare legală și nu te protejează în fața unei eventuale neînțelegeri sau litigii.
După semnarea contractului, acesta trebuie înregistrat la ANAF în termen de 30 de zile. Este o obligație expres prevăzută de Codul Fiscal, art. 83 alin. (6)-(7), și nerespectarea ei poate aduce amenzi cuprinse între 50 și 500 de lei. Înregistrarea se face completând formularul C168, care poate fi depus fizic la sediul ANAF sau online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV). Este recomandat să păstrezi dovada înregistrării, deoarece autoritățile o pot solicita oricând în cazul unui control.
În cazul în care apartamentul este deținut de mai mulți coproprietari, contractul trebuie semnat de toți sau trebuie mandatat unul dintre ei pentru reprezentare, iar acest aspect trebuie precizat în contract. ANAF cere clar identificarea persoanei care înregistrează contractul și care va fi responsabilă pentru declararea veniturilor și plata impozitelor.
Pentru astfel de situații, unde pot apărea întrebări legate de responsabilități legale, partaj sau redactarea corectă a contractului, este util să consulți un avocat. Pe pagina de Facebook Avocat Online găsești consiliere juridică online și o comunitate implicată, unde sunt publicate constant întrebări reale, răspunsuri juridice clare și discuții legate de probleme întâlnite frecvent în practică. Vezi informații utile, explicate pe înțelesul tuturor, accesând pagina Avocat Online, un spațiu în care un avocat online te poate ghida eficient, ori de câte ori ai nevoie de claritate juridică.
Declararea veniturilor și plata impozitelor
Obligațiile nu se opresc la înregistrarea contractului. Dacă încasezi chirie, trebuie să declari acest venit și să plătești impozitul aferent. Începând cu anul 2025, sistemul de impozitare a veniturilor din chirii s-a simplificat, dar rămâne obligatoriu. Potrivit art. 84 alin. (1) din Codul Fiscal, impozitul este de 10% din venitul net, care se calculează automat aplicând o cotă forfetară de 20% asupra venitului brut.
Spre exemplu, dacă încasezi o chirie lunară de 2.000 de lei, venitul brut anual va fi de 24.000 de lei. Se aplică deducerea forfetară de 20%, adică 4.800 de lei, rezultând un venit net de 19.200 de lei. Impozitul datorat este 1.920 de lei, sumă ce trebuie achitată în termen, în baza Declarației Unice.
Declarația Unică se depune anual, până pe 25 mai, pentru veniturile realizate în anul anterior. Ea poate fi depusă atât online, prin SPV, cât și fizic la ANAF. În lipsa depunerii declarației, autoritățile pot face estimări de venit și pot impune sume suplimentare, alături de penalități.
Este important de știut că începând cu 2023, veniturile din chirii nu mai sunt scutite de contribuția la sănătate dacă depășesc plafonul minim stabilit (12 salarii minime brute pe economie). Așadar, în anumite cazuri, pe lângă impozitul pe venit, mai datorezi și CASS în cuantum de 10%.
Ce riști dacă nu respecți legea
Orice nerespectare a obligațiilor fiscale poate atrage nu doar sancțiuni financiare, ci și controale, recalculări și dificultăți în justificarea banilor. Fiscul are acces la datele din sistemele bancare și poate identifica tranzacții recurente care par a fi chirii nedeclarate.
În cazul în care contractul nu este înregistrat, iar chiria este încasată „la negru”, ANAF poate impune venituri din oficiu, poate aplica impozite retroactive pe 5 ani, la care se adaugă penalități și dobânzi. Mai grav, dacă se constată că s-a urmărit în mod deliberat evitarea plății impozitelor, fapta poate fi considerată evaziune fiscală, o infracțiune ce poate atrage dosar penal.
Conform art. 336 alin. (3) din Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015), nedeclararea veniturilor poate duce la aplicarea unor sancțiuni severe. Este bine să nu tratezi superficial aceste obligații. Consultarea unui avocat cu experiență în fiscalitate sau imobiliare te poate scuti de multe probleme.
Clauze esențiale într-un contract de închiriere
Un alt aspect des ignorat este calitatea contractului în sine. Un document superficial, neadaptat nevoilor concrete, poate crea probleme serioase. De aceea, redactarea unui contract corect, adaptat fiecărei situații, nu trebuie făcută doar după modele găsite pe internet. Avocații specializați în drept imobiliar pot verifica și personaliza contractul astfel încât să reflecte corect înțelegerile dintre părți și să prevină litigii.
Contractul trebuie să menționeze clar suma lunară, cine suportă cheltuielile cu întreținerea, dacă chiria include utilitățile sau nu, ce se întâmplă în caz de întârziere la plată, perioada de preaviz pentru încetarea contractului și condițiile de reziliere. Clauzele privind garanția, accesul proprietarului în apartament și obligațiile chiriașului trebuie formulate clar și fără ambiguități.
Un contract bine făcut oferă protecție reală în caz de neînțelegeri. Dacă apar probleme, este bine să ai totul scris și semnat, pentru că legea recunoaște doar ce este consemnat în scris, nu înțelegeri verbale.
Sfaturi utile pentru închirierea în siguranță
Un aspect adesea neglijat este verificarea chiriașului. Deși nu este o obligație legală, este recomandat să ceri acte de identitate, dovezi de venit sau recomandări de la alți proprietari. Un contract de închiriere corect nu înseamnă doar hârtii în ordine, ci și alegerea unui chiriaș de încredere.
Păstrează toate chitanțele sau dovezile de plată, ideal prin transfer bancar. În caz de conflict, aceste dovezi sunt esențiale. Nu uita să înregistrezi modificările ulterioare ale contractului la ANAF, dacă prelungiți durata sau schimbați suma chiriei.
Mai ales în situații complicate sau neobișnuite – cum ar fi închirierea în regim hotelier, subînchirierea, închirierea către persoane juridice sau chirii în valută – consultarea unui avocat este aproape obligatorie. Poate părea o cheltuială în plus, dar este, de fapt, o investiție în siguranță juridică.
Așa închiriezi corect, legal și fără stres. Cu toate actele în regulă, impozitul plătit și contractul bine făcut, nu doar că eviți amenzile, dar ai și liniște. Iar atunci când nu ești sigur ce ai de făcut, cere sfatul unui avocat. E cea mai bună măsură de prevenție într-o piață în care riscurile pot apărea când te aștepți mai puțin.
